השפעת המיסוי על הכנסות משכר דירה על שוק הדיור להשכרה

מאת: מאיה דואק, יואב זנאתי, תומר אהרוני ואמינה עאמר

בשנים 2006–2015 חל גידול ניכר בפניית משקיעים לשוק הדיור להשכרה מול אפיקי השקעה חלופיים. בד בבד עם עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות והשכירות, עלה שיעור הבעלות על שתי דירות או יותר בקרב החמישון העליון בכ-100% בשנים 2003–2012. באותן שנים חלה עלייה קלה בשיעור הגרים בשכירות ברוב עשירוני ההכנסה, והעלייה הגדולה ביותר חלה בקרב עשירוני הביניים. עם הגורמים שתרמו לפניית משקיעים לשוק הדיור יש למנות את היצע הדירות הקשיח בטווח הקצר והבינוני, את סביבת הריבית הנמוכה משנת 2008 ואת מדיניות המיסוי בתחום. במחקר שעשינו במסגרת התוכנית לכלכלנים חברתיים וממצאיו הוגשו למשרד הבינוי והשיכון התמקדנו במדיניות המיסוי של ההכנסה משכר דירה.[1]

בחינת מדיניות המיסוי הנוגעת להכנסות משקי הבית משכר דירה מעלה שאלות בנוגע ליעילות מנגנון המיסוי והשלכותיו. נכון לשנת 2015, 27 אלף איש בלבד דיווחו על הכנסותיהם משכר דירה, מתוך 230 אלף משקי בית המשכירים דירות; ורק 365 מיליון שקל נגבו מתוך פוטנציאל גבייה מוערך של 1.5–2 מיליארד שקלים. הערכות אלו מוגבלות מאוד מכיוון שהיום אין חובת דיווח על הכנסות משכר דירה, ואפשר לשער כי פוטנציאל הגבייה עולה על הערכות אלו, המשקפות חובת דיווח. אם מביאים בחשבון שרוב הדירות להשכרה מוחזקות בידי החמישון העליון באוכלוסייה, נוצר מצב שבו בעלי הכנסות גבוהות משלמים מס מועט על חלק זה בהכנסתם ללא הצדקה חלוקתית. לכן ביקשנו לבחון כיצד חלופות מיסוי של הכנסות משכר דירה ישליכו על שוק הדיור להשכרה, על הכנסות המדינה ועל חלוקת נטל המס.

הגידול בפניית משקיעים לשוק הדיור להשכרה מעמיק את האי-שוויון במשק על ידי הגדלת הפער בין בעלי אמצעים לחסרי אמצעים. בעוד שההשקעה בנדל"ן היא חלק ניכר הן מההכנסה והן מהחיסכון של החמישון העליון, שמגדיל את צבר ההון המניב שבידיו, משקי בית רבים מחמישוני הביניים ומטה גרים בשכירות והוצאותיהם על מגורים עלו בשיעור גדול מהגידול בשכרם. יתרה מכך, ניתוח הנתונים מלמד כי ככל שהכנסתו של הפרט קטנה, שיעור ההוצאה על שכר דירה מתוך ההכנסה גדל וכי פערים אלו הולכים ומתרחבים בשנים האחרונות.

היום יש עיוות במערכת המיסוי המטה משקיעים לשוק הדיור להשכרה. הניתוח שלנו מלמד שבדגם המיסוי הנוכחי משכיר ישלם לכל היותר 10% מס על הכנסתו משכר דירה, לעומת 25% על נכסי השקעה אחרים, דוגמת דיבידנדים. משכיר דירת מגורים היום עומד בפני בחירה בין שלושה מסלולי מיסוי להכנסה משכר דירה: (1) פטור ממס להכנסה משכירות הנמוכה מ-5,070 שקל עם מיסוי שולי והכרה חלקית בהוצאות מעֵבר לסכום זה; (2) מיסוי לפי דרגת המס השולי הכולל הכרה בהוצאות; (3) מיסוי של 10% קבועים על כל הכנסה משכר דירה. מאחר שלכל משכיר יש אפשרות לבחור במסלול של מיסוי קבוע בשיעור של 10%, משכיר רציונלי שהכנסתו עוברת את תקרת הפטור ישלם לכל היותר 10% מס על הכנסתו.[2]

לנוכח ממצאים אלו בחנו חלופות למדיניות המיסוי הקיימת שמטרתן לתקן את העיוותים בהקצאת ההון במשק ואת תת-הכנסות המדינה ממיסוי במדיניות הנהוגה היום. החלופות שנבחנו הן: (1) החלת מס בגובה המס השולי המשוקלל של הכנסות המשכיר מיגיעה אישית ומשכר דירה; (2) החלת מס בגובה 25% על ההכנסה משכר דירה בהתאם לגובה המס הנהוג בישראל על הכנסות אחרות מהון. בכל 18 מדינות OECD שבָּחַנּוּ ממוסה ההכנסה משכר דירה באחת משתי הדרכים הללו.

הערכת ההשפעה של כל חלופה על הכנסות המדינה ממיסוי שכר דירה ועל האי-שוויון במשק נעשתה על פי דגמים דינמיים המביאים בחשבון את תמונת המצב הנוכחית בשוק השכירות וחוזים את ההשלכות של יישום כל חלופה.[3] הדגם מראה כי פוטנציאל הכנסות המדינה בשתי החלופות עומד על כ-4 מיליארד שקל – כפול מהערכות הנוכחיות של פוטנציאל ההכנסות. תוצאה זו נובעת ממורכבותה של מדיניות המיסוי הנוכחית, המקשה על אכיפת הכנסות משכר דירה לעומת שתי החלופות המוצעות, שהן פשוטות יותר.

אמנם הכרה בהוצאות על פחת מפחיתה את פוטנציאל ההכנסות בכמיליארד שקל, אך היא נותנת לבעלי דירות תמריץ לשפר את תנאי השכירות, ומצמצמת את היקף השוק השחור בענף התחזוקה, שכן היא תעודד הצגת חשבוניות על תיקונים ותחזוקה. צמצום השוק השחור בתחום תחזוקת הדירות יוביל לעלייה מסוימת בהכנסות המדינה ממיסוי הכנסה ועסק בעקבות עלייה בדיווח על הכנסות.

היבט נוסף שבחנו הוא ההשפעה של החלופות על האי-שוויון במשק. באמצעות בחינת התפלגות אוכלוסיית השוכרים והמשכירים לפי עשירונים מצאנו כי החלופות שנבחנו אינן מיטיבות עם העשירונים התחתונים לעומת המצב הקיים. בתרשים 1 אפשר לראות שהדגם שהצענו חוזה כי אף על פי שרוב המיסוי יושת על העשירון העליון, יגדל נטל המס היחסי על עשירונים 7 ומטה. מעשירון 7 ומטה, ככל שההכנסה הפנויה קטנה, נטל המס גדל, ורובו מושת על השוכרים.

תרשים 1: נטל המס מתוך ההכנסה הפנויה לפי עשירונים

מיסוי שכר דירה

ממצאים אלו דומים בשתי החלופות שנבחנו, אך אפשר לראות כי בחלופת המס השולי יש פגיעה פחותה בעשירוני הביניים. תוצאות אלו נובעות מההנחה – המבוססת על מחקר בנק ישראל הבוחן את גמישות המחיר לסובסידיה ציבורית[4] – כי כשלוש חמישיות מנטל המס צפויות להתגלגל על השוכרים. כאשר מניחים ביקוש קשיח יותר לדירה בשכירות בקרב העשירונים הנמוכים נטל המס על אוכלוסייה זו גדל במידה ניכרת. לאור זאת, אנו סבורים שיש להפנות את מרבית העלייה בגבייה לטובת העשירונים הנמוכים או, לחלופין, לקבוע רף מיסוי שימקסם את התועלת הציבורית לצד הפחתת הנטל הרגרסיבי.

חלופות המיסוי שנבחנו מצביעות על הפוטנציאל להכנסות המדינה על ידי מיסוי ישיר של בעלי הכנסות גבוהות בעיקר, ועל השפעות מסדר שני אשר עשויות לפגוע בעשירונים הנמוכים. בהתבסס על הממצאים לעיל, הצעתנו בשלב זה היא להנהיג מדיניות זמנית של מס נמוך על הכנסה משכר דירה וחובת דיווח שתחול על כלל המשכירים בשוק, ללא תלות בגובה שכר הדירה, כדי לבנות את מסד הנתונים החסר כיום. מדיניות זו לא צפויה להשפיע על העיוות במערכת המיסוי המוביל משקיעים לשוק הדיור להשכרה, אך בשל היתרונות שמנינו לעיל היא עשויה לטייב את המדיניות הקיימת בתחום.

לסיכום, פניית המשקיעים אל שוק הדיור, ועליית מחירי השכירות והגדלת האי-שוויון בעקבות זאת, מחייבות בחינה מחדש של מדיניות המיסוי בתחום. יש לבחון בקפידה צעדים אלו, שכן הם משליכים באופן ישיר על האוכלוסיות החלשות בחברה ועל האי-שוויון במשק. עם זאת, כבר כעת אפשר לומר כי כל מדיניות שכזו חייבת להחיל חובת דיווח, וזו בתורה תאפשר לבנות מדיניות מבוססת ומושכלת יותר. זאת ועוד, כבר כיום אפשר לנקוט צעדי מדיניות שגם אם לא ישנו את המצב מיסודו ישפרו הן את מצב השוכרים והן את מסד הנתונים המשקף את המצב.

 


מאמר זה נכתב בעקבות פרויקט שביצעו מאיה דואק, יואב זנאתי, תומר אהרוני ואמינה עאמר בהנחיית מר נועם ירון וגברת שירה עמיאל במסגרת התוכנית לכלכלנים חברתיים. התוכנית, מבית המכללה החברתית-כלכלית וקרן ברל כצנלסון ובשיתוף מכון ון ליר בירושלים וקרן פרידריך אברט, פועלת להכשרת דור חדש של כלכלנים ומשרתי ציבור בישראל.

 

[1] מיסוי הכנסה משכר דירה נוגע לעלות השהייה בשוק הדירות להשכרה, לעומת מס רכישה ומס שבח שמטרתם להשפיע על הכניסה לשוק השכירות ועל היציאה ממנו.

[2] חשוב לציין כי מערכת המיסוי המורכבת יוצרת פערי מידע בנוגע למספר הדירות המושכרות, שכן אלו העומדות במכסת הפטור אינן חייבות כלל בדיווח.

[3] לנוכח פערים במידע הקיים הדגמים התבססו על הנחות בנוגע לגמישות הביקוש לשכירות ולגמישות ההשקעה בדירות להשכרה באזורי ביקוש ובאזורים אחרים, וכן על הנחות הנוגעות להתפלגות החזקת דירות להשכרה בין העשירונים השונים, למידת אכיפת גביית המס, לאפשרות להכרה בהוצאות ועוד. שינוי בהנחות ישפיע על תוצאות הדגמים, אך להערכתנו התוצאות המובאות להלן מנבאות במידה סבירה את ההשלכות של יישום החלופות.

[4] נעם זוסמן ודורון סייג, 2015. "התחלקות הסיוע בשכר דירה בין שוכרים למשכירים: המקרה של סטודנטים במרכז ירושלים", סדרת מאמרים לדיון 2015.01, ירושלים: בנק ישראל, חטיבת המחקר.

הגיבו באמצעות הפייסבוק

תגובות

Share This:

4 תגובות

  1. לא רק חמישיון עליון
    גם מעמד הביניים משכירים כדי להעלות קצת את הכנסותיהם, המס על רכישה של בית נוסף ומס על השכירות מקטין את ההצע לשוכרים פוטנציאלים ומקשים על המשכירים שרוצים קצת לעלות את רמת חייהם. קצת פחות הנחות מוצא, יובילו לעוד תגליות מעניינות…

  2. לא לשכוח את הגמלאים שלפעמים שכר הדירה הוא מקור ההכנסה המשמעותי היחיד שלהם. האם יש סטטיסטיקה בנושא?

    • לא מעט מאלו שאינם בחמישיון העליון החליטו במקום דירה שניה להשקיע בשתי דירות קטנות במקומות זולים בעיקר בפריפריה. אם בכלל יש מקום למס ההזוי הזה הוא צריך להתבסס על שווי הדירות במצטבר, עם סף תחתון סביר, ולא להתבסס על מספר הדירות.

  3. הטענה שלכם לדעתי ממש שגויה- לדעתי חלק קטן מהגדלת המס יגולגל לשוכרים וגם במקרה הזה בעיקר על שוכרים מהעשירונים העליונים יותר, שמשלמים סכומים גדולים. לא הבנתי מאיפה אתם מביאים את הנתון, אבל אתם משווים בין שני דברים שונים מאד ושני תקופות שונות.

    יש הבדל גדול בין מס לבין סובסדיה מהרבה בחינות, וגם יש הבדל גדול בין התקופה שבה הוענקה הסובסדיה במרכז ירושלים לתקופה הנוכחית, שהייתה תקופה של ירידה במחירי הדיור וירידה בביקוש לשכירות. וגם שימו לב, בתקופה של הסובסדיה במרכז ירושלים, שאר העיר הייתה לא מסובסדת וכאן הכוונה להשית את המס החדש על כל המשק.

    ההטבה הזו במיסוי היא אחד הגורמים המרכזיים לנסיקה במחירי הדיור- זה עושה את זה הרבה יותר משתלם מהשקעה לטווח ארוך בבורסה, שהמס שם להכנסה פסיבית או לחסכון גבוה מאוד בהשוואה בינלאומית. מתוך הסתכלות על השקעה לטווח ארוך המקבילה לדירה ולא לספקולציה קצרת טווח…וזה גם פוגע במשק במובן הזה שאנשים מעדיפים להשקיע בארבע קירות ולא בעסקים יצרניים חדשים דרך הבורסה וכל המדינה בקדחת בניית נדלן….

השאירו תגובה

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

נגישות
סגור סרגל הנגשה